5억에 산 집을 9억에 팔면 세금이 얼마일까
5년 전 5억원에 매수한 부동산을 9억원에 판다고 하면, 양도차익 4억원 전부에 세금이 붙는다고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 취득세·중개수수료 같은 필요경비를 뺀 금액에서, 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 추가로 뺀 뒤에야 세율을 곱합니다. 이 단계를 하나씩 거치지 않고 어림잡아 계산하면 실제 세액과 몇 천만원씩 차이가 나기도 합니다.
특히 1세대1주택인지 다주택자인지에 따라 계산 경로 자체가 완전히 달라집니다. 1세대1주택은 양도가액 12억원까지 비과세이지만, 다주택자나 일반 부동산은 첫 원부터 과세 대상입니다. 이 차이를 모르고 세금을 걱정하거나 반대로 안심하는 경우가 많습니다.
다주택자는 여기에 더해 조정대상지역 여부에 따라 세율이 최대 30%포인트까지 가산되는 중과세율 규정이 있었으나, 2022년 5월부터 한시적으로 유예되어 2026년 현재도 유예가 이어지고 있습니다. 다만 이 유예는 매년 재검토되므로, 다주택 상태로 조정대상지역 부동산을 양도할 계획이라면 국세청 공지로 유예 연장 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
2026년 기준 제도 요약
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기본공제 | 연 250만원 (모든 양도자산 합산 1회) |
| 1세대1주택 비과세 | 양도가액 12억원 이하 전액 비과세 |
| 일반 장기보유특별공제 | 보유 3년 이상부터 연 2%, 최대 15년 30% |
| 1세대1주택 특례공제(12억 초과분) | 보유기간·거주기간 각 연 4%(최대 10년 40%), 합산 최대 80% |
| 단기양도 세율 | 1년 미만 70%, 1~2년 60% (주택 기준) |
기본세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8단계 누진구조이며, 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다. 1세대1주택 장기보유특별공제는 반드시 보유기간 3년 이상이면서 거주기간 2년 이상을 채워야 적용되고, 이 요건을 못 채우면 일반 공제율(연 2%)로 계산됩니다.
계산식 유도
계산 순서는 다음과 같습니다. 먼저 양도차익을 구합니다(양도가액−취득가액−필요경비). 1세대1주택이면서 양도가액이 12억원을 넘으면 12억원 초과분의 비율만큼만 과세 대상 차익으로 안분합니다. 그다음 보유기간에 따른 장기보유특별공제율을 곱해 공제 금액을 빼고, 여기서 기본공제 250만원을 추가로 뺀 값이 과세표준입니다. 마지막으로 누진세율표에 대입해 산출세액을 구하고, 그 10%를 지방소득세로 더하면 최종 납부세액이 됩니다.
사례로 보는 계산
다주택자가 5억원에 취득해 필요경비 1,500만원을 들인 부동산을 5년 보유 후 9억원에 양도한다고 하겠습니다. 양도차익은 9억−5억−1,500만원으로 3억 8,500만원입니다. 5년 보유 시 장기보유특별공제율은 연 2%×5로 10%이므로 공제액은 3,850만원이고, 공제 후 금액은 3억 4,650만원입니다. 여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 3억 4,400만원입니다. 이 구간은 세율 40%, 누진공제 2,594만원 구간에 해당해 산출세액은 3억 4,400만원×40%−2,594만원으로 약 1억 1,166만원이고, 지방소득세 10%인 약 1,117만원을 더하면 최종 납부세액은 약 1억 2,283만원입니다.
이번엔 1세대1주택자가 8억원에 취득한 주택을 보유 6년·거주 4년 채운 뒤 15억원에 양도하는 경우를 보겠습니다. 필요경비 2,000만원을 반영하면 양도차익은 6억 8,000만원입니다. 양도가액이 12억원을 넘으므로 초과분 3억원(15억−12억)의 비율만큼만 과세 대상으로 안분해, 과세대상 양도차익은 6억 8,000만원×(3억÷15억)로 1억 3,600만원이 됩니다. 보유 6년·거주 4년을 각 4%씩 적용한 특례공제율은 24%+16%로 40%이므로 공제 후 금액은 8,160만원이고, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 7,910만원입니다. 이 구간(8,800만원 이하)은 세율 24%, 누진공제 576만원 구간이라 산출세액은 약 1,322만원, 지방소득세를 더한 최종 납부세액은 약 1,454만원입니다.
놓치기 쉬운 함정
첫째, 1세대1주택 비과세는 양도가액 12억원 이하까지만 전액 비과세이고, 12억원을 조금이라도 넘으면 초과분에 대해서만 과세되지만 신고 자체는 필요합니다. 둘째, 보유기간이 3년 미만이면 1세대1주택이라도 장기보유특별공제를 전혀 받을 수 없고, 1년 미만 보유 후 양도한 주택은 세율이 70%까지 뛰는 단기양도 중과가 적용됩니다. 셋째, 거주기간 요건을 채우지 못하면 아무리 오래 보유해도 1세대1주택 특례공제(최대 80%) 대신 일반 공제율(최대 30%)만 적용되어 세액 차이가 크게 벌어집니다.
넷째, 상속이나 증여로 취득한 부동산은 매수가격이 아니라 상속·증여 당시 신고한 시가(또는 기준시가)가 취득가액이 됩니다. 상속세 신고를 저가로 했다면 나중에 양도할 때 양도차익이 커져 세금이 늘어나는 역설이 생길 수 있으므로, 상속·증여 취득분은 당시 신고가액을 별도로 확인해 입력해야 합니다.
결론 — 무엇부터 확인해야 하나
양도소득세를 어림잡기 전에 세 가지부터 확인해야 합니다. 1세대1주택 여부, 양도가액이 12억원을 넘는지, 그리고 보유기간과 거주기간이 각각 몇 년인지입니다. 이 세 가지만 정확히 넣으면 이 계산기가 공제와 세율 구간을 순서대로 적용해 예상 세액을 보여줍니다. 다만 조정대상지역 다주택 중과 유예 여부나 상속·증여로 취득한 경우의 취득가액 산정 등 개별 사정에 따라 세액이 달라지는 항목은 자동으로 반영하지 않으므로, 실제 신고 전에는 국세청 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 다시 확인해야 합니다.