청약가점 계산기

청약 가점표를 보면 왜 다들 84점이라는 숫자부터 이야기하는가

청약홈에서 아파트 청약을 넣으려는 사람들은 하나같이 '내 가점이 몇 점이냐'부터 묻습니다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간이라는 세 항목을 점수로 환산해 합산 84점 만점으로 줄을 세우는 방식입니다. 문제는 각 항목의 점수 산정 기준일이 오늘 날짜가 아니라 입주자모집공고일이라는 점, 그리고 무주택기간 산정 시작일이 태어난 날이 아니라 만 30세가 되는 날 또는 혼인신고일 중 빠른 날이라는 점입니다. 이 기준을 모르고 대충 계산하면 실제 신청 시점의 점수와 몇 점씩 차이가 납니다.

특히 청약 경쟁이 치열한 단지는 커트라인이 60점을 넘기는 경우도 흔해서, 항목별로 1~2점만 어긋나도 당락이 갈릴 수 있습니다. 신청 전에 정확한 산정 방식을 알아두는 것이 중요한 이유입니다.

가점 항목별 배점표

주택공급에관한규칙에 따른 청약가점제는 세 항목을 합산해 84점 만점으로 산정합니다. 무주택기간은 1년 미만 2점부터 시작해 1년마다 2점씩 늘어나 15년 이상이면 만점인 32점이 됩니다. 부양가족수는 0명일 때 5점, 이후 1명 늘 때마다 5점씩 가산되어 6명 이상이면 만점 35점입니다. 청약통장 가입기간은 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점씩 늘어 15년 이상이면 만점 17점입니다.

세 항목을 모두 만점(32+35+17)으로 채우면 합계가 정확히 84점이 됩니다. 이 가점제도의 세 항목 배점 체계는 2010년대 이후 큰 틀이 유지되고 있으며, 지역별 청약 규정(투기과열지구 여부 등)은 별도로 적용됩니다.

계산식은 어떻게 적용되는가

무주택기간 점수는 '2 × (경과년수+1)' 형태로 늘어나되 32점에서 멈춥니다. 부양가족수 점수는 '5 + 5 × 부양가족수'로 계산하되 35점이 상한입니다. 청약통장 가입기간 점수는 1년을 채우기 전까지는 1~2점으로 시작하고, 1년이 지난 뒤부터는 '2 + 경과년수'로 계산하되 17점이 상한입니다. 세 값을 각각 구한 뒤 단순히 더하면 총점이 나옵니다.

사례로 보는 계산

무주택기간 7년, 부양가족 3명, 청약통장 가입기간 10년인 신청자를 계산해 보겠습니다. 무주택기간 점수는 2×(7+1)=16점입니다. 부양가족수 점수는 5+5×3=20점입니다. 청약통장 가입기간 점수는 2+10=12점입니다. 세 항목을 더하면 총 48점이 나옵니다.

만약 이 신청자가 배우자의 부모님(직계존속)을 3년 이상 부양가족으로 등록해 부양가족수가 4명으로 늘어난다면, 부양가족수 점수는 5+5×4=25점이 되어 총점이 53점까지 오릅니다. 부양가족 1명 차이가 최대 5점을 좌우하는 만큼, 신청 전 부양가족 인정 요건을 다시 확인할 필요가 있습니다.

놓치기 쉬운 함정

첫째, 무주택기간의 시작일은 만 30세가 되는 날 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터입니다. 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터, 미혼이거나 30세 이후 결혼했다면 만 30세부터 계산합니다. 둘째, 분양권이나 입주권을 보유하고 있으면 등기 전이라도 유주택자로 간주되어 무주택기간이 그 시점에 끊깁니다. 셋째, 부양가족은 신청자와 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 하며, 직계존속은 3년 이상 계속 부양한 경우에만 인정됩니다. 배우자의 직계존속도 인정되지만 요건이 동일하게 적용됩니다. 넷째, 청약 1순위 자격은 가점과 별개로 지역 거주기간·청약통장 예치금·세대주 여부 같은 추가 조건이 붙는 경우가 많아, 가점이 높아도 1순위 요건을 충족하지 못하면 신청 자체가 2순위로 밀릴 수 있습니다.

가점이 같다면 어떻게 갈리나, 그리고 가점이 낮다면

동일한 점수를 받은 신청자가 여러 명이면 청약가점만으로는 순위를 가릴 수 없습니다. 이 경우 청약통장 가입일이 빠른 순으로 우선순위를 정하고, 그마저 같다면 최종적으로 추첨을 통해 당첨자를 결정합니다. 그래서 가점이 같은 신청자끼리는 통장을 얼마나 일찍 만들었는지가 실질적인 승부처가 되기도 합니다.

가점이 낮아 일반공급 당첨을 기대하기 어렵다면 특별공급을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 신혼부부·다자녀가구·생애최초 주택구입자 등을 대상으로 하는 특별공급은 청약가점이 아니라 소득기준·혼인기간·자녀수 같은 별도 요건으로 대상자를 가려 뽑습니다. 일반공급과 특별공급은 별도 물량으로 운영되므로, 가점이 낮은 신혼부부라면 특별공급 요건 충족 여부를 먼저 확인하는 편이 더 현실적인 전략이 될 수 있습니다.

한 가지 더 유의할 점은 재당첨 제한입니다. 가점제로 한 번 당첨되면 지역과 주택 유형에 따라 일정 기간 동안 다시 가점제 청약에 당첨될 수 없도록 제한됩니다. 어렵게 쌓은 가점이라면, 그 점수를 어느 단지에 처음 쓸지 신중하게 고르는 것이 장기적으로 유리합니다.

이 계산기를 쓰면 좋은 경우

청약 신청 전에 내 가점이 대략 몇 점인지 미리 알아두면 어느 단지의 커트라인을 노릴 수 있을지 가늠하는 데 도움이 됩니다. 이 계산기는 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 세 가지만 입력하면 항목별 점수와 합산 점수를 바로 보여줍니다. 다만 무주택기간 산정 시작일이나 부양가족 인정 여부처럼 세부 요건이 걸리는 부분은 입주자모집공고일 기준으로 청약홈에서 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.